Quale mutuo scegliere?

Casa e mutuo, un binomio inscindibile. D'altronde si sa, gli italiani sono un popolo di proprietari immobiliari. Secondo lo studio condotto da Federproprietà - Censis nel nostro Paese il 70,8% delle famiglie è proprietario della casa in cui vive e solo il 20,5% abita in affitto (gli altri sono in usufrutto gratuito). La casa è considerata un rifugio sicuro da 9 persone su dieci, soprattutto dopo l’esperienza della pandemia e del lockdown, che hanno aumentato la percezione dell’importanza dello spazio in cui viviamo.

Ma acquistare una casa chiedendo un mutuo a una banca conviene rispetto a vivere in affitto e pagare un canone di locazione mensile al proprietario? Diversamente dal passato, quando comprare casa era quasi sempre la scelta più consigliabile, con i tassi di interesse sui mutui che si sono alzati e lo stile di vita che per i giovani è diverso da quello dei genitori, la risposta non è più scontata.

Dipende tutto dal proprio budget, dalle proprie necessità e anche dalle scelte di vita come ad esempio sapere che si rimarrò a vivere nella stessa città o se si prevede di cambiare lavoro e anche residenza, o ancora di allargare la famiglia e quindi aver bisogno di più spazio.

Comprare casa con mutuo o restare in affitto?

La scelta di diventare proprietari di un'abitazione si prende considerando non solo i fattori economici e finanziari ma anche quelli emotivi. Tenendo conto in ogni caso che acquistare un immobile è sempre un investimento per il futuro, un bene che si può eventualmente rimettere in vendita o affittare.

Guardando solo ai numeri dal punto di vista prettamente economico sarebbe un errore mettere a confronto il canone di locazione con la rata del mutuo, perché una casa richiederà più spese, come gli interessi del mutuo ma anche le tasse e la manutenzione.

Bisogna infatti tenere presente che al momento in cui si compra una casa ci sono spese fisse che il mutuo non copre mai: il costo del notaio ed eventualmente dell’agenzia immobiliare, la cui provvigione solitamente si aggira intorno al 3% del prezzo d’acquisto dell’immobile.

La regola dei 20 anni

Ci sono diversi metodi per calcolare se conviene accedere a un mutuo o pagare un affitto. Si può seguire ad esempio la regola dei 20 anni: per prima cosa si calcola quanto costa il canone annuale per affittare la casa che vogliamo, poi si prende il suo valore sul mercato immobiliare (ovvero quanto costerebbe comprarla) e si divide per la spesa annua di affitto.

Il risultato è il numero di anni che servirebbero per acquistarla pagando una rata: se sono superiori a 20 conviene restare in affitto. Una volta presa la decisione di acquistare una casa probabilmente sarà necessario chiedere un mutuo: ma qual è la situazione dei tassi di mercato al momento?

Nel corso del 2022, tutti i tassi si sono alzati, in particolare a seguito della decisione di fine ottobre della Banca Centrale Europea di aumentare i tassi di riferimento di politica monetaria di 75 punti base (equivalenti a tre quarti di un punto percentuale). Secondo i dati di Bankitalia, a ottobre i tassi di interesse sui prestiti erogati alle famiglie per l’acquisto di abitazioni – comprensivi delle spese accessorie (Taeg) – sono balzati al 3,23% dal 2,65% rilevato a settembre, con un aumento per i mutui variabili tra i 120 e i 150 euro.

I mutui a tasso fisso

Iniziamo ora a capire quali sono i principali tassi di mercato collegati ai mutui. Si dividono in due categorie: Euribor (Euro Interbank Offered Rate) per i mutui a tasso variabile ed Eurirs (o IRS) per quelli a tasso fisso.

Il tasso Eurirs o IRS – letteralmente Euro Interest Rate Swap – è il parametro di indicizzazione (il benchmark) a cui fanno riferimento i mutui a tasso fisso e indica il tasso interbancario medio a cui le più importanti banche europee stipulano swap a copertura del rischio di interesse.

È un tasso che viene calcolato ogni giorno dalla Federazione Bancaria Europea e può essere di diversi tipi a seconda della durata del finanziamento: a 10, 20 o 30 anni. Ad esempio, chi sottoscrive un mutuo di 30 anni prenderà come parametro il tasso IRS 30 anni. Come IRS di riferimento si prende sempre quello del giorno stesso in cui viene stipulato il contratto di mutuo.

La rata di un mutuo a tasso fisso è composta oltre che dall’Eurirs anche dallo spread, ovvero il margine che la banca trattiene come profitto che va mediamente dallo 0,5% al 3%: questi due fattori insieme costituiscono il TAN (Tasso annuale nominale).

Il TAEG invece (Tasso Annuo Effettivo Globale), indica il costo totale del prestito, compresi non solo gli interessi ma tutte le altre spese connesse, ovvero le spese di istruttoria, le spese di perizia, l’imposta sostitutiva, le spese di incasso rata e l’assicurazione obbligatoria dell’immobile per incendio e scoppio.

È un valore quindi che va letto tenendo presente che si esprime su tutto il periodo del mutuo: sarà più basso se il finanziamento dura di più ma questo non esprimerà una maggiore convenienza, perché significa che in totale i costi degli interessi saranno maggiori.

I tassi di interesse dei mutui fissi, dunque, vengono stabiliti nel momento della stipula e rimangono costanti per tutta la loro durata, quindi la rata mensile avrà sempre lo stesso importo.

I mutui a tasso variabile

Dai tassi Euribor invece dipendono i mutui variabili, il cui tasso di interesse viene fissato al momento della stipula ma può variare, perché viene ricalcolato periodicamente a seconda dell’andamento dell’Euribor. Anche i tassi Euribor vengono calcolati ogni giorno sulla base dei tassi a cui le banche europee prestano e prendono in prestito euro a breve scadenza: una settimana, un mese, tre mesi, sei mesi e un anno.

Quelli più usati come benchmark per i mutui a tasso variabile sono il tasso a un mese e il tasso a tre mesi. Anche in questo caso la rata mensile del mutuo sarà la somma dell’Euribor più lo spread, ovvero il margine di guadagno dell’istituto bancario.

Le banche possono anche proporre un mutuo variabile il cui valore è legato al tasso BCE, che è il tasso riconosciuto dalle banche nazionali alla Banca Centrale Europea per le somme prese in prestito in momenti in cui hanno carenze di liquidità.

Poi ci sono i mutui variabili a rata fissa, che mantengono costante la rata mensile fissata all’inizio ma possono durare più o meno nel tempo a seconda dell’andamento dei tassi di interesse.

Esiste anche il Cap (Capped rate), un mutuo variabile ma con un limite massimo predeterminato che il tasso d’interesse non potrà mai superare.

O, ancora, c’è il mutuo bilanciato, cioè composto da una parte a tasso fisso e una a tasso variabile; infine c’è il mutuo misto, in cui il mutuatario può cambiare la modalità di calcolo degli interessi, passando dal fisso al variabile una o anche più volte a scadenze prestabilite.

Esiste un mutuo più conveniente?

Ma allora, qual è il mutuo più conveniente? Non c’è una risposta univoca, perché nessuno può sapere con certezza quale sarà nel corso di un periodo di tempo lungo l’andamento dei tassi di interesse.

Di solito un mutuo fisso costa di più al momento della stipula di un variabile ma garantisce maggior serenità e la sicurezza che la rata mensile resterà sempre la stessa, è quindi ideale per chi sa che non potrebbe permettersi di sostenere un aumento delle rate.

Il variabile invece è più rischioso e in questo momento in particolare poco allettante, ma sul lungo periodo potrebbe anche dimostrarsi più conveniente.

In ogni caso il mutuo si può sempre rinegoziare, chiedendolo alla propria banca oppure cercando un altro istituto dove fare una surroga, cioè un trasferimento.